Data 2011-09-07 Nota congiunturale sul mercato immobiliare a maggio 2011 (Napoli)

In qualità di agenzia immobiliare interpellata da parte della Società di studi economici Nomisma per la redazione delle diverse note economiche sull'andamento del mercato immobiliare commerciale sottoponiamo alla vs. attenzione la nota congiunturale sul mercato immobiliare a maggio 2011.

 

Fonte: Nomisma.

 

I primi sei mesi del 2011 sembrano aver evidenziato, per il capoluogo campano, tendenze di mercato nel complesso improntate alla stazionarietà, per quanto concerne le quantità offerte in vendita e domandate per acquisto (anche se sono cresciute le percezioni degli operatori a favore di lievi incrementi dell’offerta), per tutti i comparti monitorati, ad eccezione di quello direzionale, ancora una volta connotatosi per una domanda fortemente flettente sia per compravendita che per locazione.

 

In generale, in contrazione il volume degli scambi per acquisto, in tutti i segmenti immobiliari monitorati ad eccezione di quello dei box e garage.

 

Se, dalle considerazioni di carattere qualitativo, si passa all’analisi dei dati quanti-tativi, occorre segnalare un generale stabilità dei prezzi di compravendita per a-bitazioni e box, lievi flessioni per le altre tipologie monitorate ed una generale contrazione dei canoni di locazione, tendenze queste che tuttavia non hanno prodotto effetti particolarmente rilevanti sulla redditività offerta dagli immobili partenopei, non molto dissimile dai valori di fine 2010 e comunque, tutto som-mato, allineata al dato medio campionario.

 

Da queste prime considerazioni traspare l’immagine di un mercato che sembra aver interrotto la fase flettente, emersa negli ultimi semestri, ma che ancora non si può giudicare “guarito” da una certa lentezza in termini di dinamicità transatti-va. Infatti, i tempi medi di vendita e di locazione risultano in lieve flessione, ma comunque ancora superiori alla media campionaria e, soprattutto, il divario percentuale medio tra il prezzo richiesto dall’offerta e quello effettivamente pratica-to nella transazione è ancora tra i più elevati all’interno del campione di città og-getto di indagine, ad indicare quindi la perdurante necessità di applicare sconti elevati sul prezzo per favorire il buon esito della transazione.

 

Volendo cercare di comprendere, con l’aiuto degli operatori del settore, cosa succederà nei prossimi mesi, i giudizi espressi non sembrano intravedere varia-zioni particolarmente significative nei volumi di quantità scambiate per affitto e acquisto, così come per prezzi e canoni, all’interno di tutti i comparti analizzati.

 

Concludendo con alcune brevi note sulla progettualità in corso o prevista nell’area partenopea, da segnalare l’approvazione, da parte della Giunta comu-nale, del progetto di trasformazione dell’”Ex Manifattura Tabacchi” in un nuovo quartiere urbano con attività commerciali, residenze (si parla di 850 nuovi allog-gi) ed ampi spazi pubblici per l’aggregazione sociale.

 

Mercato degli uffici

 

− Il comparto degli uffici di Napoli, nel corso dei primi sei mesi del 2011, ha e-videnziato, secondo gli operatori, significative flessioni nelle quantità do-mandate, sia per acquisto che per affitto, alle quali si è contrapposta un’offerta in aumento, con la logica conseguenza di una contrazione nel vo-lume degli scambi di alloggi in compravendita e locazione.

 

− Se le percezioni qualitative degli operatori non sembrano particolarmente ot-timistiche, i dati quantitativi registrati confermano le difficoltà che questo comparto ancora incontra all’interno del mercato immobiliare partenopeo, con flessioni sia dei prezzi di compravendita che dei canoni di locazione, ri-spettivamente del -1,3% e del -2,4% su base semestrale.

 

− Ancora soddisfacente, invece, la redditività lorda offerta dagli uffici del capo-luogo campano, mediamente pari al 5,3% e superiore al dato medio campio-nario.

 

− Rimanendo in ambito delle compravendite, risulta poi elevata la “trattabilità” del prezzo richiesto dall’offerta, con uno sconto medio ottenuto pari al 14,5%, tra i più consistenti all’interno del campione di città oggetto di indagi-ne.

 

− In linea con il dato medio campionario, invece, i tempi medi di vendita, pari ad 8,3 mesi, dato decisamente superiore a quello rilevato nello stesso seme-stre del 2010.

 

− In calo rispetto alle precedenti rilevazioni i tempi medi di locazione, attesta-tisi sui 4,7 mesi (il valore più basso tra le città monitorate), ad indicare come il segmento locativo sia decisamente più dinamico rispetto a quello della compravendita.

 

− Cercando infine di capire cosa accadrà nei prossimi mesi, i giudizi previsionali degli operatori interpellati propendono per trend simili agli attuali per quan-to concerne prezzi, canoni e quantità scambiate in compravendita e locazione.

 

Mercato dei negozi

 

− Il mercato della compravendita ha evidenziato nell’ultimo semestre una ge-nerale stazionarietà delle quantità offerte e domandate per acquisto, con un volume degli scambi tuttavia percepito in contrazione dagli operatori inter-pellati.

 

− In calo, invece, la domanda per negozi in locazione, a fronte di un’offerta in aumento nei primi sei mesi del 2011 ed un volume degli scambi in lieve fles-sione.

 

− Per quanto riguarda i valori praticati, da registrare una flessione dei prezzi di compravendita mediamente pari al -1,2% e dei canoni di locazione, nell’ordine del -2% su base semestrale, con punte all’interno delle zone semi-centrali della città prossime al -3%.

 

− Nonostante questi trend fatti registrare da prezzi e canoni, la redditività degli immobili commerciali partenopei si è attestata su valori medi in linea con quelli dell’ultima rilevazione del 2010 (7%) e di poco inferiori alla media cam-pionaria.

 

− Elevato, anche per questo segmento immobiliare, il divario percentuale me-dio tra il prezzo richiesto dall’offerta e quello effettivamente praticato al momento della transazione (13,5%), di oltre un punto percentuale superiore alla media campionaria.

 

− In lieve flessione, invece, negli ultimi sei mesi, i tempi medi di vendita, passa-ti dagli 8 mesi di fine 2010 agli attuali 7,6 mesi, in linea con il dato di sintesi del campione di città monitorato.

 

− Migliorati anche i tempi medi di locazione, scesi di oltre un mese nell’ultimo semestre e pari oggi a 5 mesi.

 

− Per quanto concerne le tendenze di mercato che connoteranno il comparto degli immobili commerciali nei prossimi sei mesi, gli operatori interpellati non sembrano intravedere grosse variazioni nei valori e nei livelli di quantità scambiate in compravendita e locazione.

Fonte  

 

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